築古物件vs築浅物件｜コスパで選ぶ正しい判断基準

築35年の物件に住んで学んだこと

3年目の引っ越しのとき、駅徒歩3分・1DK・家賃5.5万円という好条件の物件に惹かれて即決しました。築35年の木造アパートでしたが「古いだけで普通に住めるだろう」と軽く考えていました。

入居して最初の夏、ゴキブリが出ました。それも1匹ではなく、週に1〜2回のペースで見かけるようになりました。隙間だらけの玄関ドアから外気がそのまま入ってきて、冬は暖房が効きにくく光熱費が跳ね上がりました。隣の部屋の話し声が壁越しに聞こえ、睡眠が妨げられることも何度もありました。

一方で、6回目の引っ越しで選んだ築8年・RC造の物件は家賃が2万円高くなりましたが、虫はほぼ出ず、防音も良好で、2年間非常に快適に過ごせました。

この2つの経験から、「築年数」と「コスパ」の関係について正直にお伝えします。

築古・築浅の定義と一般的な相場差

築年数の区分（一般的な目安）

区分	築年数	特徴
新築	0〜1年	誰も住んでいない・設備最新
築浅	2〜10年	設備が比較的新しい・キレイ
中古（普通）	11〜20年	設備の一部が古くなってくる
築古	21〜30年	設備の老朽化・リノベ物件も多い
超築古	31年以上	旧耐震基準の可能性もある

家賃差の実態（東京都内・1DKの比較）

築年数	平均家賃（23区外・駅徒歩10分）
築1〜5年	9〜10万円
築6〜10年	8〜9万円
築11〜20年	7〜8万円
築21〜30年	6〜7万円
築31年以上	5〜6万円

築年数が10年変わるごとに、おおよそ1万円前後の家賃差が生じる傾向があります。

築古物件のメリット

メリット1：家賃が安い

最大のメリットです。同じ立地・間取りなら、築30年超の物件は築10年以内の物件と比べて月1〜3万円安くなることがあります。年間12〜36万円の差は、家計に大きく影響します。

メリット2：広さに対してコスパが良い

築古物件は、同じ家賃帯でより広い部屋を選べることが多いです。「家賃6万円で1LDKに住みたい」という場合、築浅では難しくても築古なら見つかることがあります。

メリット3：リノベーション物件はコスパが抜群

築古物件をリノベーションした物件は、骨格（構造）は古いものの、内装・キッチン・浴室・洗面台・フローリングなどが全面新しくなっています。見た目は新築同然でありながら、家賃は築浅より安いことが多く、「コスパ最高」と感じる物件が多いです。

メリット4：競争率が低い

人気が低い分、申し込みが重なりにくく、気に入った物件を確保しやすいです。

築古物件のデメリット

デメリット1：害虫が出やすい

これが最も多くの人が直面する問題です。古い建物は隙間が多く、ゴキブリ・ムカデ・シロアリなどが侵入しやすい環境になっています。特に木造・築30年以上の物件は要注意です。

対策として、入居前の防虫処理・バルサンの使用・隙間テープの貼り付けなどが有効ですが、完全に防ぐことは難しいです。「虫が絶対嫌」という人は、築古物件は選ばない方が精神的に楽です。

デメリット2：防音性が低い（木造の場合）

木造（W造）の建物は構造上、音が伝わりやすいです。隣室の生活音・上階の足音が筒抜けになることがあります。RC造（鉄筋コンクリート）やSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）の物件なら、木造より防音性が高いですが、築古RC物件でも気密性が低下していることがあります。

デメリット3：設備が古い・壊れやすい

給湯器・エアコン・換気扇・水栓金具などが古い場合、故障のリスクが高まります。故障した場合は貸主が修繕する義務がありますが、「対応が遅い」「古い部品が手に入らない」といった問題が起きることがあります。

デメリット4：断熱・気密性が低い

旧来の建物は断熱材が薄い・ない場合があります。夏は暑く冬は寒い部屋になりがちで、光熱費が増える原因になります。

デメリット5：旧耐震基準の可能性

1981年6月以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」の可能性があります。旧耐震基準の建物は、震度6〜7規模の地震への耐性が現行基準よりも低い場合があります。

築40年以上の物件を検討する場合は、物件の「耐震診断の有無」を確認することを強く推奨します。

築浅物件のメリット

メリット1：設備が新しく快適

最新の設備（追い炊き機能付き浴室・浴室乾燥機・IHクッキングヒーター・宅配ボックスなど）が整っている場合が多いです。故障リスクも低く、快適な生活が続きやすいです。

メリット2：防音性が高い（構造による）

RC造・SRC造の築浅物件は、防音性が高く快適な住環境を期待できます。特に「LL-45以下（防音等級が高い）」と表記された物件は、上下階の音が伝わりにくいです。

メリット3：気密性・断熱性が高い

現代の建物は断熱材の施工基準が向上しており、冬の寒さ・夏の暑さを抑える性能が高いです。光熱費の節約にもつながります。

メリット4：安心感がある

新耐震基準（1981年以降）の建物であることが保証されており、地震への備えという観点で安心できます。

築浅物件のデメリット

デメリット1：家賃が高い

これが最大のデメリットです。設備・快適性のコストが家賃に反映されています。

デメリット2：競争率が高い

人気が高いため、内見から申し込みまでのスピードが求められます。「少し考えます」と言っている間に他の人に取られることが頻繁にあります。

デメリット3：広さに制限が出ることがある

同じ家賃帯だと、築浅の方が面積が小さくなる傾向があります。

「築年数」より「構造」を重視する

築古・築浅の判断において、僕が最も重視するようになったのは「構造（建物の材質）」です。

構造別の特徴

構造	防音性	耐震性	気密性	家賃
木造（W造）	低	低〜中	低	安い
軽量鉄骨造（S造）	中	中	中	中
RC造（鉄筋コンクリート）	高	高	高	高め
SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）	非常に高	非常に高	高	高い

「築20年のRC造」は「築5年の木造」より防音性・耐震性・気密性において優れていることが多いです。築年数だけで判断せず、構造も必ず確認しましょう。

コスパで選ぶ判断基準

築古物件を選ぶべきケース

家賃をとにかく抑えたい
立地（駅近・人気エリア）を優先したい
リノベーション物件で内装が新しい
害虫対策を自分でできる・気にしない
構造がRC造以上

築浅物件を選ぶべきケース

虫が絶対に嫌
防音を重視する（楽器演奏・在宅ワーク・早起きなど）
設備の快適さを重視する
長期（3年以上）住む予定がある
家賃に余裕がある

「築古×RC造×リノベ済み」が最強コスパ

12回の引っ越しで僕が到達した結論は、「築古×RC造×リノベーション済み」の物件が一人暮らしのコスパ最強だということです。

家賃：築浅より安い
内装：リノベ済みでキレイ
防音：RC造なので良好
設備：リノベ時に更新されていることが多い

このタイプの物件はSUUMOやHOMESで「リノベーション物件」「リフォーム済み」で検索すると見つけやすいです。

まとめ：築年数は「構造と内装」とセットで判断する

「築○年だから古い」ではなく、「構造は何か」「内装はリノベされているか」「耐震診断は受けているか」の3点と組み合わせて判断することが重要です。

コスパを最優先するなら築古RC造リノベ物件を探す価値があります。快適さを最優先するなら築10年以内の物件が安心です。自分の優先順位を明確にして、後悔のない選択をしましょう。